Как узаконить гараж

Самовольно построенный гараж – сомнительное удовольствие в свете последних событий, когда фактические владельцы гаражей столкнулись с применением нормы закона о сносе самовольных построек в соответствии с частью второй ст.222 Гражданского кодекса РФ (далее ГК). При этом нарушение чьих-либо прав, законных интересов или создание гаража угрозы здоровью и жизни граждан оказалось не обязательным поводом для обращения в суд муниципальных органов. Причиной подачи иска в суд может быть даже случайное событие, вследствие которого данные о незаконно сооруженном гараже перестали быть секретом для чиновников.Как узаконить гараж

Самовольная постройка – это объект, который, в соответствии со статьей 222 ГК, сооружен на участке, который не предназначен под строительство.

Второй и не менее актуальной причиной повышенного интереса к вопросу как узаконить самовольную постройку гаража и подготовить документы, является практика вытеснения одноэтажных построек крупными инвестиционными компаниями. Фраза «снос» может быть связана не столько с борьбой за законность возведения объектов недвижимости или самовольным захватом земли, но и находиться в плоскости коммерческих интересов крупных инвестиционных компаний. В этом случае тем, кто считает себя владельцем гаража, но не может предоставить правоустанавливающие документы, не предложат даже денежную компенсацию.

Как правильно узаконить гараж

Самым простым способом узаконения являются случаи, когда для возведения гаража официального разрешения на строительство не требуется. Главное условие относительно беззаботного процесса оформления – наличие документов, подтверждающих право аренды или собственности на земельный участок под гаражом. К ним относятся:

  • возведение гаража на участке земли, который предоставлен для ведения садоводства или дачного хозяйства и не связан с предпринимательством. Такие гаражи попадают под действие Федерального закона от 31.12.2005 г. №210-ФЗ и их узаконение не требует особых усилий: заполнить декларацию, заказать технический паспорт (далее ТП) в БТИ, кадастровый план и правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • если объект возведен на земле, которая принадлежит владельцу гаража и попадает под действие статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, то самовольно выстроенный гараж можно оформить как постройку вспомогательного назначения.

Обладатели кооперативных гаражей могут относительно просто оформить право собственности на гараж, если земельный участок был предоставлен в собственность или аренду гаражному кооперативу. Если документы оформлены надлежащим образом и права на землю зарегистрированы, то члену кооператива предстоит изучить как узаконить самовольно построенный гараж, подать документы и получить свидетельство. Дополнительный «бонус» владельцу кооперативного гаража — исключительное право на приобретение права аренды или приватизацию земельного участка в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ. В противном случае такой гараж будет являться самовольной постройкой.

В остальных случаях, когда документы на право аренды/собственности земли отсутствуют, способы легализации самостроя могут быть разными, однако всех их объединяет сложный и длительный процесс сбора и оформления документов для подтверждения статуса собственника. В большинстве случаев вариантов как узаконить гараж предложено три:

  1. Обращение владельца гаража в Комиссию по пресечению самостроя (далее Комиссия) с просьбой о сохранении объекта.
  2. Судебное разбирательство.
  3. Обманный путь – заняться оформлением документов «задним числом» для получения разрешения на строительство.

Самым надежным и предсказуемым является обращение в Комиссию. Судебное разбирательство и легализация гаража через суд – длительный, сложный, требующий проведения дополнительных исследований и предоставления вороха документов процесс узаконения. Теоретически самый простой – обманный, но и в этом случае успешное оформление права собственности владельцу гаража не гарантировано.

Обращение в суд

Подача искового заявления (далее ИЗ) для признания прав собственности на самовольный гараж представителями фемиды связана с предоставлением внушительного объема доказательств, при этом полный перечень документов заранее подготовить невозможно. На любом из заседаний может потребоваться подтверждение факта, изложенного в ИЗ, включая предоставление справок, актов, заключений, согласований и показаний свидетелей. Как узаконить самовольную постройку гаража

Дополнительный «минус» обращения в суд — сложность согласований гаража в инстанциях для удовлетворения просьбы о признании права собственности, которая отпугивает даже самых уверенных в себе автолюбителей. Фактически для легализации самостроя через суд потребуется пройти тот же перечень инстанций, что и при выдаче разрешения на строительство. Минимальный пакет документов в суд включает:

  • декларацию, подтверждающую факт строительства гаража с описанием объекта, включая тип постройки, адрес, площадь, материалы несущих стен, год возведения, подключение к инженерным сетям;
  • подтверждение прав на владение/аренду земли;
  • ТП;
  • выписку ЕГР объектов градостроительной деятельности из отдела технической инвентаризации;
  • выписку ЕГР прав на недвижимое имущество об отсутствии прав на объект у других лиц;
  • финансовые документы (чеки, счета за стройматериалы, строительно-монтажные работы, акты приема работ, прочее);
  • справки из санэпидем — экологической и пожарной службы о соответствии гаража действующим нормам.

Теоретически обращение в суд – самый надежный вариант, так как вердикт о признании права собственности не может быть отменен недоброжелательно настроенным чиновником иначе, как в судебном порядке. Однако, по мнению специалистов, обращение в суд без предоставления документов, подтверждающих право пользования/собственности земельным участком хотя бы в виде письма или проекта разрешения уполномоченного органа о предоставлении земли «не работает». Поэтому тем, кто изучает как узаконить гараж во дворе многоквартирного дома судебный процесс вряд ли поможет расстаться со статусом самостроя.

Комиссия или оформление разрешения на строительство

Обращение в Комиссию и оформление разрешения на строительство – административный способ как узаконить самовольно построенный гараж, который связан с общением с чиновниками. Для большинства владельцев гаражей такой путь – самый привычный и понятный. Подтверждением факта создания гаража, в соответствии со статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ, является декларация, которая выдается Федеральной службой госрегистрации, кадастра и картографии (далее ФСГР) и предоставляется, в том числе, при обращении в суд.

Тем, кто решился изучить как узаконить гараж без документов на землю, необходимо определить лучший вариант легализации постройки: Комиссия или разрешение на строительство. Оба способа похожи: предоставление документов с заявлением, Как узаконить самовольно построенный гараж ожидание решения уполномоченного органа, результат (положительный, отказ). Однако в первом случае отсутствуют попытки обмана и, соответственно, выше надежность всего мероприятия по легализации гаража. При обращении в Комиссию необходимо предоставить пакет документов:

  • декларацию;
  • ТП;
  • подтверждение прав на владение/аренду земли (письмо/проект разрешения уполномоченного органа о предоставлении земли);
  • кадастровый план;
  • копию паспорта.

Если просьбу о сохранении гаража удовлетворят, то предстоит дальнейшее оформление недвижимости: разрешение, ввод в эксплуатацию, регистрация права собственности, получение свидетельства. Однако отказ в сохранении гаража – не повод разбирать гараж, так как решение чиновников можно обжаловать в судебном порядке. Вероятность отказа чиновником будет незначительной, если при возведении гаража соблюдены строительные стандарты и постройка не нарушает чьих-либо прав.

Второй вариант – разрешение «задним числом» связан с дополнительными расходами и повышенными рисками для автолюбителя. Предстоит заказать в проектной организации и утвердить проект, который, в случае случайного «обнаружения» гаража, станет бесполезным, но дорогостоящим документом. Кроме того, если нарушены строительные стандарты, то «правильный», согласованный со всеми инстанциями проект и выданное по нему разрешение на строительство не являются гарантией ввода гаража в эксплуатацию. Поэтому на определенном этапе, особенно при оплате услуг посреднических структур, потраченные деньги могут оказаться обычным расточительством без достижения нужного результата — регистрации права собственности на гараж.